買房大打心理戰，教你透視賣方弱點？
這是一篇網路上的新聞，標題很聳動吸引人但實用性就…，一時技癢決定提供不同的觀點給各位朋友參考。
奢侈稅有解？／買房大打心理戰 教你透視賣方弱點
記者蔡佩蓉／採訪報導
實價登錄之前買房如「瞎子摸象」，對購屋不熟悉，卻因為想成家、築一個溫馨小窩的夢想，首購族只能各憑運氣本領買房。專家指出，奢侈稅滿2年，市場可售物件將逐漸增多，善用實際交易資訊，2013年購屋會是大打「心理戰」，只要掌握賣方動機，就有機會買到便宜屋。
後實價登錄掌握賣方弱點，就有機會殺價成功。（圖／資料中心）
實價登錄後，政府揭露的「不動產實價交易」將成為購屋族的超級殺價密技，可望顛覆以往的議價模式，只要善用實價資訊，不但可加快搓合速度，還更可取得民眾期望的房價。
建國資產管理公司總經理劉坤圖指出，殺價「技巧」還是著眼於技術，真正高明的方式是打心理戰，況且不同物件的賣方，欲出售房屋的理由不同，能不能撿到便宜，就需要掌握賣方動機。
挑屋主恐慌區域
劉坤圖分析，奢侈稅過後許多屋主被鎖1、2年，部分地區如新北市新莊、淡水、三峽、林口等地，新落成房屋多，會讓一些過去買了多間預售屋的投資客，想要小賺出售，此時，屋主對價格不會太硬，只要不要砍價「見血」，即能夠出售。
投資客黃家進（暱稱：帥過頭）舉例，在新莊頭前重劃區，近1年落成許多新成屋，有些投資客預售時期買了3、5戶，但因央行限縮貸款，貸不到額度，心急之下，乾脆原價「盤出」，交給仲介每坪3字頭出售，民眾若在當地有購屋需求，即可積極尋找這樣的物件進場。
這個論點看似有道理，但對自住的朋友卻有不可行之處，畢竟買房子至少要考慮交通動線、便利、學區、生活機能…，把這些因素納進來就不見得適合每個人的需求，畢竟淡水、三峽、林口甚至是新莊，都有交通便利性的考量，買了便宜的方式但日後交通卻要花上更多的時候，是否划得來值得思量。
待售量大社區好砍價
劉坤圖說，今年8月在台中市西屯區七期重劃區正臨台中港路二段的「百達富邑」，以每坪約28萬元成交並有實價登錄，這個社區陸續有投資客將物件拋出，針對這樣的社區，只要買方多方議價，勢必可買在每坪28萬元以下。
屋主急售有許多原因，例如缺錢、股票賠錢、借貸問題，劉坤圖表示，如果擔心仲介沒清楚表明屋主售屋原因，只要到物件附近詢問左鄰右舍，往往鄰居嘴中的八卦，就是最準的，能掌握賣方售屋弱點，要便宜買屋就成功一半了！
這個說法講的很有道理，但最大的矛盾點是，現代社區大樓可能連對面姓什麼都不知道了，怎麼可能還知道對方為什麼賣房子，除非是傳統公寓左鄰右舍都是老鄰居，否則要打聽這些訊息，除非是遇到八卦警衛剛好也知道，否則實在是有困難度。
何況現在的社區都有保全管理，怎麼可能由得外人在社區裡盤問，如果是仲介託售要知道屋主真正售屋的原因真的有困難，房仲就算知道屋主缺錢也不會告訴你。
但如果可以見到屋主，我倒是有個方式可以試探，就是出其不意開門見山的問屋主「您應該不是缺錢才賣房子的吧！」當然每個屋主都會回答你「怎麼可能」，但如果屋主的回答語調刻意的拉高音或變的大聲，心裡大概有鬼才會這麼說，這是一個很簡單的測試方式。
否則也可以試試看明知故問，透過反話正說或正話反說的方式，看屋主的反應都可以測試一些訊息出來。
相反地，若屋主不缺錢、惜售房屋，你千方百計砍價，也不一定有效果。帥過頭說，現在利率低，屋主便宜出租將租金拿來付貸款，也很輕鬆，只要撐得下去誰會把房子拿出來賣？
其實不盡然，屋主未必缺錢才賣房子，很多不缺錢的屋主會透過試水溫瞭解市場行情，就算是「賣賣看」這也是一種動機。
聰明的買方可以透過跟屋主的一連串互動，讓屋主投入時間與心力，就有可能讓屋主的心態從「賣賣看」到「想賣掉」，屋主的心態改變了，那麼買方的議價空間才會產生。
心理戰當然是談判桌上非常重要的策略，但心理戰其實不如想像中的困難，第一步如果你是買方，想想看如果你是屋主你想要什麼？你害怕什麼？「將欲取之，必先予之」，示弱一直是心理戰中常見的策略，尤其是面對比我方優勢的對手，示弱既可以讓對方輕敵，才能誘敵深入，才有機會以寡擊眾扭轉局勢，至於如何示弱，下次再寫個專篇來跟大家分享。
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